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谁在引领“西衡阳” 房地产市场营销概念之战

发布时间:2019-01-12 22:43:37 已有: 人阅读

  在那个还是自行车作为代步工具的年代,衡阳本地人都习惯了用城南、城北、江东、江西来划分自己所在的区域位置。随着城市化的不断发展,城市格局的不断扩容,以及行政区域的重新划分,当70、80年代人成为这个城市的主力军时,人们才慢慢淡化了这些老的叫法。90年代中期,衡阳市高新技术产业开发区被提上了日程,事实证明,这个新区的建成使得城市面貌恍然一新,无数新建如雨后春笋般进驻了新区,为新区的加快发展和基础建设贡献了卓越的力量,同时也加剧了人们对于品质和环境的要求。

  城市“前十年是新区、后十年是北城”,一家房地产公司为了宣传自己的楼盘,推出了这样的广告语。城市不断扩容,城区面积不断加大,新区的概念刚过,蒸水桥以北就被有心人用“北城”的概念炒了起来。耀江花圈、雅士林、论坛)论坛)无疑是这种概念的直接或间接得益者。

  随着城市规模的不断扩大,衡阳市区逐渐向周边地区扩张,西外环路以西的广大区域,包括华新和立新开发区成为衡阳西部崛起的新标志,也成了广义上“西衡阳”的雏形。今秋的房交会上,人们看到了珠江愉景新城论坛)的广告语—“新衡阳,向西看”,而在这之前,冠都现代城也明确过“西衡阳”的概念。其实“西衡阳”的地理位置早已形成,为什么只有这两家提出了这样的概念呢?

  前年,衡阳市委市政府提出了“一年一小变,三年一大变”的城市发展目标,“三江六岸”风光带建设作为独特的景观资源和城市门面,作为提升城市品位和城市综合竞争力的重要举措又提到了议事日程,城市的亲水风光带也和城市的命运紧密相连。繁华城市的背后都是和风景迷人的风光带连在一起。人居离不开山,离不开水,城市依山傍水而建,山成了城市的脊梁,水就成了城市的灵魂,水岸就成了人水相亲的平台。什么时候水岸活了城市就活了,水的灵气就成了城市的灵气。

  山和水,都是一座城市的稀缺资源。越来越讲究宜居环境的今天,山和水在开发商眼中就是一个可以不断升值的绝佳卖点。在这个均价还只有3300的时候,湘江两岸的城市中心江景房,价格就已经超过了5000。再看华新开发区的蒸水风光带,连片的洋房和别墅区都矗立在那里,论坛)论坛)、衡府论坛)、香江水岸新城几乎成了衡阳最贵的楼盘,也成了衡阳升值潜力最大的房子,有人说,这里是衡阳的富人区。还有的人说,那里太远了,我不稀罕。其实,说远还真不算远,驾车从蒸水风光带出发,不管是从解放大道还是船山大道,10分钟就可以到市中心,你说它远么?也只有这样,对于城市的精英来说,才彰显出了其与众不同,他们在不断减少的城市稀缺资源中占据了自己的一席之地。

  水岸风光带建设对城市的拉动作用,几乎是风光带延伸到哪里,城市就繁荣到哪里,城市品位大幅提高,周边的土地房产大幅升值,百姓的生活环境也快速改善。防洪能力的提高只是它的基本功能之一,风光带上的生态绿地,的湿地都是城市的绿肺,同时风光带的景观建设,为市民的休闲、娱乐、亲水提供了一个不可多得的好场所,一个城市要宜居宜游,离不开水岸的风光带。这些拥有稀缺资源的楼盘自然就不用再费气力的大玩概念了。

  与其情况相同的还有,衡阳市一中的搬迁。从市一中搬迁的那天起,一中周边的楼盘就开始了主打名校资源。

  生态公园、平湖公园、市一中、蒸水风光带等等自然景观或者人文景观都成了现在大部分开发商打出的资源牌。

  总感觉,立新开发区和华新开发区没站在一个层面上较量,特别是资源优势这块。冠都现代城的体量不可谓不大,但其周边却一直没有形成与之配套的基础设施,资源牌优势也不够明显,只能依靠远景规划来体现自身价值,但是“西衡阳”终究不会只是一个概念,而是实实在在可以期待的愿景。笔者认为,立新区注定是要发展起来的,中心汽车站的搬迁、新的商贸中心建设和一系列规划配套的逐渐落实,都会给以后的“西衡阳”带去资源,融冠水映豪廷论坛)的大卖,也同样证实了人们对于立新区的看好。随着休闲娱乐场所的完善和周边环境的改善,,立新很快就会成为宜商宜居宜游的新城,立新区品位不高的矛盾就将得到彻底解决,“一年一小变,三年一大变”将成为立新数十万居民看得见摸得着的实实在在的好处。

  珠江愉景新城的“向西看”确实是一个异数。因为人们在习惯上已经有了认知,过了华新客运站的那座桥之后,就属于近郊的范围。无论在宜居环境上还是便利指数上,都会跟城区有差距。不过珠江愉景新城自有它的锦囊妙计。与华新区仅一桥之隔的愉景新城是集住宅、商业、影院、体育运动、休闲娱乐为一体的大型综合价值体,而不单是一个楼盘,一旦建成,除了会带动华新的经济之外,还会辐射到鸡窝山一带,形成一个近郊的城中之城,而被列为市重点工程基础设施建设项目的景观大桥——合创大桥,该桥建成后不仅为愉景新城数万居民出行带来便利,更为衡阳市提供了又一大景观亮点,也为衡阳市民又创造了一个游玩观景的好去处。不仅如此,珠江愉景新城还紧守蒸水河,将资源和概念的优势一并推出,如此亮点,无怪乎新衡阳要向西看了。

  不管是“新区”、“北城”或是“西衡阳”,只不过都是房地产开发商营销的一种手段,说白了就是对该项目的定位,而这个定位是分阶段分层次来的,有物业概念、人文概念、生态环境概念、旅游休闲概念等等。而“西衡阳”这种模糊的定位只能算是区位概念,等这种概念吸引到了一定的关注人群后,自然会根据现状转变营销策略,随之而来的可能是建筑风格概念,譬如说欧式、美式、西班牙,诸如此类。

  房地产营销的概念之战,有其必然。随着人们生活水平的提高,人们对住房需求也呈现多样化的趋势。房地产营销中,差异化营销也就成为必然。而实施差异化,就需要进行深入的市场细分。概念营造是成功的市场细分的表现,一方面有利于引领行业发展,另一方面也便于顾客作出自己的选择。无论是开发商,还是为开发商服务的企划人,均需要在细分中寻找自己项目的相对优势,并在广告宣传中借助于某一个简洁的概念加以归纳,并据以广泛传播。所以,房地产营销中,概念之战对于推动房地产业进步,对于提升房地产营销水准,无疑是有积极作用的。而我们应该反对的是那些不切实际地生造概念,夸大其辞,甚至用虚假概念来哄人的做法。开发商卖的房子也是一种产品,而产品的真正吸引人之处还是在于消费者对其的认可,只有做好硬件的基础建设,又做好软件的服务,才是这个产品最终不愁卖的核心王道。

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